GDP稳定增长为房地产投资提供良好收益预期，适度通货膨胀、较低利率水平、第三产业比重上升、消费人群扩大能有效刺激房地产投资和消费，这些因素综合起来能使REITs从建立伊始充分发挥稳定高收益的特点，并有利于培育稳健持续的投资理念。
宏观经济
从各国或地区REITs发展的经验和教训看，推出REITs的最佳时期是国家工业化、城市化时期，GDP预期增速放缓，通货膨胀适中，利率水平较低，并预期在低位运行，全社会经济发展处于稳定甚至下行通道，服务业比重持续攀升，人均收入、消费以及城镇化率处于高位水平，具有购买力人群比重持续增加，整个社会步入消费型社会。GDP稳定增长为房地产投资提供良好收益预期，适度通货膨胀、较低利率水平、第三产业比重上升、消费人群扩大能有效刺激房地产投资和消费，这些因素综合起来能使REITs从建立伊始充分发挥稳定高收益的特点，并有利于培育稳健持续的投资理念。
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表： 各国经济比较 |
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国家 |
美国 |
英国 |
日本 |
新加坡 |
中国香港 |
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起始时间 |
1960 |
2007 |
2000 |
2002 |
2003 |
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GDP增速 |
趋势 |
低速增长 |
低速增长 |
低速增长 |
低速增长 |
低速增长 |
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数值 |
3% |
2.89% |
2% |
-1% |
-3% |
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人均GDP |
趋势 |
缓慢增长 |
缓慢增长 |
缓慢增长 |
缓慢增长 |
缓慢增长 |
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数值 |
23443美元 |
37425美元 |
32716美元 |
21691美元 |
23559美元 |
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服务业占比 |
趋势 |
持续上升 |
持续上升 |
持续上升 |
持续上升 |
持续上升 |
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数值 |
75% |
76% |
70% |
68% |
89% |
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经济指标 |
人均消费 |
趋势 |
快速上升 |
高位企稳 |
高位企稳 |
平稳上升 |
平稳上升 |
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数值 |
15620美元 |
29299美元 |
21289美元 |
12791美元 |
12865美元 |
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25-64岁 |
趋势 |
上升 |
上升 |
上升 |
上升 |
上升 |
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数值 |
58% |
53% |
63% |
58% |
59% |
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城镇化率 |
趋势 |
新一轮快速上涨 |
新一轮快速上涨 |
新一轮快速上涨 |
完成 |
完成 |
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数值 |
76% |
80% |
70% |
100% |
100% |
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资料来源：wind，中信建投证券研究发展部
金融体系与房地产市场
以金融市场为主导的金融体系市场化程度高，资本市场发展成熟、透明、活跃，金融创新环境宽松均将有利于REITs的创立，同时也为REITs将来产品创新提供了宽松的发展空间。
房地产行业稳健蓬勃发展。房地产市场供求相对平衡，商业地产需求旺盛，市场定价合理，房地产价格稳步攀升，房地产资产类别丰富，房地产投资回报率较高，这些都是促进REITs健康发展的重要因素。尤其是当房地产行业出现分化，住宅市场发展缓慢，饱和见顶，商业地产快速发展，步入成熟阶段，为REITs的诞生提供了行业支撑。
表： 美国、日本REITs发展的房地产市场对比
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国家 |
美国 |
英国 |
日本 |
中国香港 |
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房地产 市场 |
商品 住宅 |
供给 |
竣工套数持续下降 |
新开工数持续下降 |
新开工、竣工持续负增长 |
新获批动工数量持续下降 |
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需求 |
空置率攀升 |
空置率上升 |
签约率下降、空置率上升 |
空置率持续上升 |
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价格 |
价格负增长 |
波动下行 |
价格下跌，降幅扩大 |
价格下跌，降幅明显 |
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总体 |
饱和 |
趋于饱和 |
逼近行业天花板 |
饱和 |
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商业 地产 |
供给 |
供给充足，存量上升 |
供给量占比上升 |
供给量占比上升 |
供给占比上升，存量上升 |
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需求 |
需求旺盛，存量上升 |
空置率下降，需求旺盛 |
空置率下降，需求旺盛 |
需求旺盛，存量上升 |
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价格 |
空置率下降，租金上涨 |
租金平稳增长 |
租金平稳增长 |
租金上涨 |
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总体 |
接棒住宅快速发展 |
快速发展阶段 |
启动快速发展 |
快速发展阶段 |
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资料来源：中国REITs联盟，中信建投证券研究发展部
法律规范
由于REITs是社会经济和房地产金融发展到一定阶段，由政府通过相关法律规范的设立主导的金融创新，因此法律法规的完善对于一国的REITs发展起到重要的推动作用。
各国在REITs相关法律规范设立方面，主要存在两种不同模式。第一种是通过专项立法和税法、上市规定相关法规相结合的模式进行立法，对REITs从组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定，如美国1960年通过了《房地产投资信托法案》专项法规，1960年《国内税收法案》对REITs税收作了专项规定，1986年《美国税收改革》对REITs税收作了较大修改，在美国REITs发展历程中，税收政策起到了重大的调节、规范和推动作用；德国早在1957年就通过了KAGG基金专项法规，新加坡在1999年通过了《集合投资计划守则》、日本在2000年通过了《投资信托法》、中国香港在2003年通过了《房地产投资信托基金守则》，这些都是专项REITs法规；马来西亚中央银行在1986年通过了上市地产信托法律框架时没有进行专项立法，主要是在公司法和证券行业法的基础上对上市地产信托进行规范，由于MLPT发展缓慢，经历了1991年和1995年两次修订后，马来西亚最终在2002年通过了专项立法——《地产信托准则》。另一种是没有专项立法，通过税法、上市规定、公司法等相关法律对REITs从组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定，如澳大利亚没有专门针对ALPT立法，主要通过税法、评估法、公司法和上市准则对ALPT进行规范。
表： 主要国家REITs市场概括及法律规范
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地区 |
美国 |
英国 |
日本 |
新加坡 |
香港 |
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REITs首上市年份 |
1960 |
2007 |
2001 |
2005 |
2005 |
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相关法律 |
Internal Revenue Code |
Finance Act 2006 |
Investment Trust Law |
Securities and Futures Act |
Code of Real Estate Investment Trust |
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组织结构 |
公司制 |
公司制 |
公司制或者信托 |
信托或者公司制 |
信托 |
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现有REITs数量 |
202 |
22 |
46 |
32 |
10 |
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最低出资要求 |
无 |
5万英镑 |
1亿日元 |
2000万新币 |
无 |
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必须上市 |
否 |
是 |
是 |
必须遵循交易所规则才可上市交易 |
是 |
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最低分红 |
应税收入90%；出售利得无最低分红要求 |
应税收入90%；出售利得无最低分红要求 |
净收入90%；出售利得90% |
税前收入90%；出售利得无最低分红要求 |
每年净运营收入的90%；出售利得依照信托契约规定 |
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杠杆要求 |
无 |
EBIT/利息高于1.25 |
只可向合格机构投资者借款 |
不超过资产价值35%；达到相应评级可提高至60% |
不超过资产总值45% |
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股东限制 |
最低100名股东；前五大股东持股合计不超过50% |
前五大股东持股合计不超过50%；单一股东持股不高于10% |
无 |
若上市，至少25%的REITs资本由超过500位公众投资人持有 |
无 |
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资产组合 |
75%资产为房地产或现金等价物；75%收入来自房地产，投资非REITs公司股票不得超过资产的10%；投资REITs股票不得超过资产的20% |
75%净利润来自房地产租金；75%资产用于房地产出租业务；至少用于3个物业；单一物业不超过资产的40% |
资产总值50%以上须投资于合格资产（证券、地产、出租权、债务、期票等） |
至少75%资金投资于能产生经常性收入的物业；除非计划持有至完工，不得投资于开发阶段项目；租金、分红或利息收入须大于90% |
必须主要投资于能产生经常性收入的物业；必须持有两年以上；不得投资于开发阶段或空地；可投资国外物业 |
资料来源：NAREIT，中国REITs联盟
各国或地区法律规范从组织结构、收入、资产、分配、长期负债限制、税收、上市条件等方面对REITs进行规范，目的都是提高REITs收益性、流动性，保护投资者利益，降低融资方成本，从而引导和推动REITs的健康稳定发展。
